Startlån eller vanlig boliglån?

Startlån og vanlig boliglån kan begge brukes til å kjøpe bolig, men de er laget for ulike situasjoner. Et vanlig boliglån får du i banken, mens startlån er en kommunal låneordning for personer som ikke får tilstrekkelig lån i vanlig bank. Forskjellen handler derfor ikke bare om hvor du søker, men også om hvem lånet er ment for, hvordan økonomien vurderes og hva lånet kan brukes til.

For mange er vanlig boliglån førstevalget. Det er den normale veien inn på boligmarkedet dersom du har fast nok inntekt, lav nok gjeld og nok egenkapital. Startlån er aktuelt når denne veien ikke fungerer, og kommunen mener at du likevel kan klare å eie en nøktern og egnet bolig.

Hvis du er usikker på om du i det hele tatt er i målgruppen, kan du først lese mer om hvem som kan få startlån. Denne artikkelen forklarer forskjellen mellom startlån og vanlig boliglån, og når den ene løsningen kan være mer aktuell enn den andre.

Hva er et vanlig boliglån?

Et vanlig boliglån er et lån du får fra en bank for å kjøpe bolig. Banken vurderer inntekt, gjeld, egenkapital, betalingshistorikk og verdien på boligen du ønsker å kjøpe. Banken må også følge regler for forsvarlig utlån, og kan ikke gi lån bare fordi du selv mener at du klarer det.

Vanlig boliglån passer best for personer som har stabil inntekt, oversiktlig økonomi og nok egenkapital. I praksis betyr det ofte at banken ønsker at du skal ha spart opp en del av kjøpesummen selv. Banken ser også på om du tåler renteøkning, om du har annen gjeld, og om du har nok penger igjen til vanlige utgifter etter at boliglånet er betalt.

Dersom banken mener risikoen er for høy, kan du få avslag. Det kan skje selv om du har fast jobb og betaler husleien din hver måned. Bankens vurdering er ofte streng, særlig hvis du mangler egenkapital, har lav inntekt, mye gjeld eller betalingsanmerkninger.

Hva er startlån?

Startlån er et kommunalt lån som kan hjelpe personer inn i en egnet bolig når vanlig banklån ikke er mulig eller ikke strekker til. Ordningen finansieres gjennom Husbanken, men det er kommunen som behandler søknaden og vurderer om du kan få lån.

Startlån er ikke et vanlig bankprodukt. Det er en boligpolitisk ordning for personer som har langvarige problemer med å få finansiering på det ordinære boligmarkedet. Derfor brukes ofte betegnelsen kommunalt startlån, fordi det er kommunen som gjør den konkrete vurderingen av søknaden.

Du kan lese en mer grunnleggende forklaring i artikkelen om hva startlån er. Kort sagt er startlån en mulig løsning når banken sier nei, men kommunen mener at du likevel har behov for og evne til å betjene et boliglån.

Den viktigste forskjellen

Den viktigste forskjellen mellom startlån og vanlig boliglån er hvem lånet er laget for. Vanlig boliglån er for personer som banken vurderer som gode nok låntakere etter bankens egne regler. Startlån er for personer som ikke kommer gjennom bankens vurdering, men som likevel kan ha en realistisk mulighet til å eie bolig med kommunal hjelp.

Banken vurderer først og fremst økonomisk risiko. Kommunen vurderer også økonomi, men ser i tillegg på boligsituasjonen din. Den vil vite hvorfor du trenger startlån, om du har langvarige problemer på boligmarkedet, og om lånet kan gi deg en tryggere og mer varig bosituasjon.

Det betyr at startlån ikke bare handler om tall. Familiesituasjon, helse, funksjonsnivå, barnas behov, dagens bolig og muligheten til å få vanlig banklån kan også ha betydning.

Vanlig boliglån bør vanligvis prøves først

I mange saker bør du forsøke å få vanlig boliglån før du søker startlån. Kommunen vil ofte vite om banken har sagt nei, eller om banken bare kan gi deg et mindre lån enn du trenger. Et avslag fra banken kan derfor være nyttig dokumentasjon i en startlånsøknad.

Dette betyr ikke nødvendigvis at du må søke hos mange banker. Men du bør kunne vise hvorfor vanlig bankfinansiering ikke er mulig. Dersom banken kan gi deg nok lån til å kjøpe en egnet bolig, er startlån normalt ikke riktig ordning.

Hvis du derimot får avslag fordi du mangler egenkapital, har for lav inntekt etter bankens modell, eller har en økonomi som banken ikke vil finansiere, kan startlån være aktuelt. Da er neste spørsmål om kommunen mener at du faktisk er i målgruppen.

Når passer vanlig boliglån best?

Vanlig boliglån passer best når du har økonomi som banken godtar. Det kan være at du har fast inntekt, moderat gjeld, nok egenkapital og en bolig du ønsker å kjøpe innenfor bankens rammer.

Et vanlig boliglån kan også være enklere dersom du har fleksibilitet. Banken kan ofte gi raskere svar, det er vanligvis flere låneprodukter å velge mellom, og du kan sammenligne renter og vilkår hos flere banker.

Hvis du kan få et vanlig boliglån på gode vilkår, er det som regel ingen grunn til å søke startlån. Startlån er ikke ment som en snarvei til bolig for personer som allerede kan klare seg i det vanlige lånemarkedet.

Når passer startlån best?

Startlån passer best når du har et reelt boligproblem og ikke får tilstrekkelig lån i banken. Det kan for eksempel være at du har stabil inntekt, men mangler egenkapital. Det kan også være at du mottar trygd, har lav inntekt, har forsørgeransvar eller tidligere økonomiske problemer som gjør at banken sier nei.

Startlån kan være særlig aktuelt for barnefamilier, enslige forsørgere, uføretrygdede, personer med nedsatt funksjonsevne, eldre med behov for mer egnet bolig og personer som står i fare for å miste boligen sin.

Kommunen vil likevel ikke gi startlån bare fordi du ønsker å eie bolig. Den må mene at boligen er nøktern og egnet, at du har behov for ordningen, og at du kan klare å betale lånet.

Forskjell på egenkapital ved startlån og vanlig boliglån

Ved vanlig boliglån er egenkapital ofte en av de største hindringene. Banken vil som regel kreve at du har spart opp en del av kjøpesummen selv. For mange førstegangskjøpere er dette vanskelig, særlig i områder med høye boligpriser og høye leieutgifter.

Ved startlån kan kommunen i noen tilfeller finansiere mer av boligkjøpet enn banken ville gjort. Det kan også være mulig med fullfinansiering dersom kommunen mener at dette er nødvendig og forsvarlig. Men det betyr ikke at alle uten egenkapital får startlån.

Kommunen vurderer hvorfor du mangler egenkapital, om problemet er langvarig, og om du ellers har økonomi til å betjene lånet. En person med høy inntekt og gode sparemuligheter kan få beskjed om å spare mer selv. En person med lav, men stabil inntekt og langvarige boligproblemer kan vurderes annerledes.

Forskjell på vurdering av inntekt

Både banken og kommunen vurderer inntekten din, men de kan legge vekt på litt ulike ting. Banken bruker ofte standardiserte modeller for å beregne hvor mye du kan låne. Den ser på inntekt, gjeld, renteøkning og krav til betjeningsevne.

Kommunen gjør også en økonomisk vurdering, men kan i større grad se på den konkrete livssituasjonen din. For eksempel kan en stabil trygdeinntekt være relevant i en startlånsak, selv om banken er mer forsiktig. Kommunen kan også vurdere om en nøktern bolig vil gi lavere eller mer stabile boutgifter enn dagens leiebolig.

Det betyr ikke at kommunen er mindre opptatt av betalingsevne. Du må fortsatt ha nok penger til renter, avdrag, faste boutgifter og vanlig livsopphold. Startlån skal ikke føre deg inn i en boligøkonomi du ikke klarer.

Hva med gjeld, studielån og Lånekassen?

Gjeld betyr mye både ved vanlig boliglån og startlån. Banken vurderer samlet gjeldsgrad og hvor mye du må betale hver måned. Kommunen gjør også dette, men kan se mer på typen gjeld og hvordan den påvirker muligheten din til å bo trygt.

Studielån fra Lånekassen regnes som gjeld, og terminbeløpene påvirker betalingsevnen din. Samtidig vurderes studielån ofte annerledes enn dyr forbruksgjeld, fordi vilkårene vanligvis er mer forutsigbare. Det betyr ikke at Lånekassen «godkjenner» eller «avslår» startlån. Lånekassens rolle er først og fremst at eventuell studiegjeld inngår i kommunens samlede vurdering av økonomien din.

Har du studiegjeld, bør du derfor oppgi dette ryddig i søknaden. Kommunen må se hvor mye du skylder, hva du betaler hver måned, og hvordan dette påvirker evnen din til å betjene et startlån.

Forskjell på rente og vilkår

Vanlige boliglån får du med bankens rente og vilkår. Du kan forhandle, sammenligne banker og eventuelt flytte lånet senere dersom du får bedre tilbud et annet sted.

Startlån har egne vilkår gjennom kommunen. Renten bygger normalt på Husbankens rentevilkår, og kommunen kan gi nærmere informasjon om hva som gjelder i din sak. Det kan også være mulig med lang nedbetalingstid i enkelte tilfeller, dersom kommunen mener det er nødvendig for at lånet skal være forsvarlig.

Vilkårene kan derfor være annerledes enn i banken. Men startlån er fortsatt et lån som skal betales tilbake. Det er ikke gratis penger, og det bør ikke behandles som støtte til forbruk.

Hva kan lånene brukes til?

Et vanlig boliglån brukes først og fremst til å kjøpe bolig, bygge bolig eller refinansiere eksisterende boliglån. Banken er opptatt av sikkerheten i boligen og om du kan betjene lånet.

Startlån kan også brukes til boligkjøp, men i tillegg kan det være aktuelt for å beholde bolig, tilpasse bolig, utbedre bolig eller refinansiere i bestemte situasjoner. Formålet må ha en klar sammenheng med boligsituasjonen din.

Du kan lese mer om dette i artikkelen om hva startlån kan brukes til. Det viktigste er at kommunalt startlån skal bidra til en trygg og varig boligløsning, ikke bare løse et kortsiktig pengeproblem.

Kan man kombinere startlån og vanlig boliglån?

Ja, i noen tilfeller kan startlån kombineres med vanlig boliglån. Da kan banken gi en del av lånet, mens kommunen gir startlån for resten. Dette kan være aktuelt hvis banken er villig til å gi hovedfinansiering, men ikke nok til at du kan kjøpe en egnet bolig.

En slik løsning kan være nyttig fordi den fordeler finansieringen mellom bank og kommune. Samtidig må begge parter mene at økonomien er forsvarlig. Banken må godta sin del, og kommunen må vurdere at startlånet er nødvendig og riktig.

I andre saker kan kommunen gi hele lånet alene. Det kan være aktuelt hvis banken sier helt nei, men kommunen likevel mener at søkeren har betalingsevne og et klart boligbehov.

Startlån er ikke en erstatning for bank for alle

Noen tror at startlån er et alternativ man kan velge i stedet for bank fordi det virker enklere eller bedre. Slik er det ikke. Startlån er behovsprøvd, og kommunen skal prioritere dem som virkelig trenger ordningen.

Hvis du har god økonomi, nok egenkapital og mulighet til å få vanlig boliglån, vil startlån som regel ikke være aktuelt. Kommunen kan da vise til at du ikke er vanskeligstilt på boligmarkedet.

Startlån skal hjelpe personer som ellers ikke kommer inn i en egnet og trygg boligsituasjon. Det er derfor ikke et generelt boligtilbud for alle førstegangskjøpere.

Hva bør du velge?

Hvis du kan få vanlig boliglån, bør du som regel starte der. Det gir ofte større frihet, flere banker å velge mellom og en mer vanlig kjøpsprosess. Banken kan også gi deg finansieringsbevis, slik at du vet hvor mye du kan by før du går inn i en budrunde.

Hvis banken sier nei, eller bare vil gi deg et lån som ikke er nok til en nøktern og egnet bolig, kan startlån være neste steg. Da bør du undersøke kommunens krav, samle dokumentasjon og forklare boligsituasjonen din tydelig.

Det er lurt å være ærlig med seg selv før du søker. Spør ikke bare om du vil eie bolig, men om du faktisk har et langvarig boligproblem, om vanlig banklån er urealistisk, og om du kan klare de månedlige kostnadene.

Hvordan går du videre?

Dersom du er i tvil, kan du først kontakte banken for å se hva som er mulig. Får du avslag, eller får du ikke nok lån, kan du deretter undersøke startlån i kommunen din.

Skal du søke startlån, bør du ha oversikt over inntekt, gjeld, faste utgifter, dagens bosituasjon og hvorfor du trenger hjelp til boligfinansiering. Et bankavslag, oversikt over studielån fra Lånekassen, skattemelding, lønnsslipper eller trygdevedtak kan være viktig dokumentasjon.

Vanlig boliglån passer best når banken vurderer økonomien din som sterk nok. Startlån passer best når du ikke får tilstrekkelig lån i bank, men kommunen mener at et nøkternt boliglån kan gi deg en tryggere og mer stabil bosituasjon enn du har i dag.